PLU Entrepierres Remarques/ZonageUA : Différence entre versions

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Analyse du projet, pages/sujets notables

PLU Rapport de présentation :
p 9  : "privilégier le dialogue" ...
p 9  : "intégrer le citoyen tout au long de la réflexion" ... tout au long !!
p 17  : "excès d'un développement touristique"
p 29  : "hausse du nombre de logements, en particulier par augmentation de l'habitat secondaire ... pas sans poser problème pour la vie du village"
p 82  : "gérer les flux touristiques"
p 108 : "homogénéité ... Vilhosc"
p 124 : "éviter les risques dans les zones sensibles et diminuer la vulnérabilité dans les zones déjà urbanisées"
p 137 : "Chap. V - Perspectives d'évolution en l'absence de PLU" un chapitre croustillant !
p 137 : "en l'absence de PLU ... une part non négligeable de ces constructions pourraient être captées pour de la résidence secondaire" ah, donc le PLU serait censé nous protéger de ça ?
p 138 : "logement diversifié ... inégalités sociales accrues"
p 170 : Piton de Vilhosc
p  : "etc etc"

ça en fait des choses à éviter et des choses à favoriser !
On va examiner plus loin si, oui ou non, le projet de PLU satisfait effectivement à toutes ces louables intentions.

Problématique du classement UA (par lui-même)

Classement UA = classement extrême

Rappelons que le zonage UA, c'est :
- pas de surface minimale,
- pas de coefficient d'occupation,
- et 8 mètres de hauteur maximum à l'égout (avec dérogation possible).
(8 mètres à l'égout = gouttières à 8 mètres = arête faitière à 9 ou 10 mètres).

On le voit, le classement UA est en réalité un outil d'aménagement extrême et ne peut/doit être employé qu'avec beaucoup de précautions. Une solution extrême ne doit être employée que dans un cas extrême. (Hameau abandonné qu'on veut voir reconstruire, etc).
On n'est, ni à Entrepierres, ni à Vilhosc, dans une situation extrême qui nécessiterait un pareil classement.

Classement UA et assainissement

Un des grands arguments (le seul) pour justifier les zones UA est l'existence de stations d'épuration non saturées.
On parle même de "LA Logique", comme si l'assainissement n'était pas 1 critère, parmi d'autres, mais l'alpha et l'omega du choix d'aménagement !
L'assainissement est certainement 1 critère à prendre en compte, mais enfin, ce n'est tout de même pas le seul ! Ou sinon, à quoi sert de faire un PLU ?
On regarde le schéma d'assainissement, les niveaux qui ne débordent pas, et crac, terminé. Et voilà une "étude" rondement menée !

L'assainissement a un coût, important, qu'il faut chercher à limiter. Bien sûr (comme pour tous les coûts).
Economiser 50K€ sur l'assainissement est excellent pour le budget ... mais si, derrière cette "économie" il y a un coût d'aménagement de voirie de 60K€, où donc est le gain pour le budget communal ?
Sur le piton de Vilhosc, les frais communaux à engager pour aménager (voirie, réseaux, etc) cet espace exigu (qui se fera exclusivement au profit de résidences secondaires) seront bien plus élevés que l'économie faite sur le raccordement à l'assainissement existant.
Ce serait un acte de mauvaise gestion, doublement erroné, puisque l'argent dépensé (investi) le serait au profit de l'habitat secondaire. En contradiction avec le PLU, avec la loi montagne et le Grenelle.

Problématique zonage UA & habitat secondaire

Cette problématique concerne en 2007 43% des habitations d'Entrepierres ! ce n'est donc absolument pas une problématique marginale, tout au contraire. Et en plus, il semblerait que la dynamique des résidences secondaire soit plutôt à l'augmentation.
Cette problématique est mentionnée à plusieurs endroits dans les documents PLU (constat passif) ("... pas sans poser problème pour la vie du village" page 29 PLU RP) mais elle est pourtant (comme d'autres) complètement absente/occultée du projet actuel, comme si le PLU ne pouvait ou devait pas s'en soucier.

A titre de comparaison, nos voisins suisses viennent de fixer, par référendum, à 20% le nombre maximal de résidences secondaires par commune. Voilà le seuil qu'ils considèrent comme à ne pas dépasser.
http://blog.lefigaro.fr/suisse/2012/03/les-suisses-ne-veulent-plus-de-residences-secondaires.html

http://initiative-residences-secondaires.ch/
"... nous ne voulons plus de nouveaux bâtiments vides. ... Nous ne voulons plus d’une extension des constructions qui fait grimper les prix, expulsant les locataires de leurs propres villages, où tout devient trop cher."

Et oui, aussi incroyablement surprenant que cela paraisse, là où se développe l'habitat secondaire, les prix ont systématiquement tendance à monter ! Mais là aussi, il s'agit certainement d'un coup de main appréciable pour les familles modestes que notre "PLU" gentil et désintéressé prétend vouloir aider.

La distinction, nécessaire (mais non effectuée !), entre habitat principal et secondaire

Lors de chaque réunion publique, on a insisté sur la nécessité de chaque commune de participer à l'effort de logement de tous (Grenelle de l'environnement, etc).
A la base du projet, on s'est donc fixé un objectif démographique, traduit en nombre de logements à rendre possibles. Implicitement, il a toujours semblé limpide qu'il s'agissait d'habitat principal. C'est en effet bien là que se trouvent les priorités les plus criantes.
[Les heureux bâtisseurs de résidences secondaires ont certainement aussi leurs soucis, mais on peut penser que s'ils en sont à bâtir un habitat secondaire, la question de leur habitat principal est plutôt réglée.]

Et puis, par la suite, sans qu'on ait vu la chose venir, on fait dans le projet de PLU comme si la destination de ces logements (habitat principal ou secondaire) était indiscernable et absolument impossible à connaitre. C'est totalement faux et en plus irresponsable :
a/ On peut en effet parfaitement connaitre à 90% la vocation de certains terrains. Par exemple : parcelles petites + accès difficile + peu de terrain hors-bâti => la parcelle hébergera une résidence secondaire.
b/ En refusant d'évaluer/discerner (au moins essayer) la part entre habitat principal et secondaire, on se permet de construire un projet qui, en nombre d'habitations, semblera répondre aux objectifs ... mais qui en réalité a de bonnes chances d'être à 100% à coté de la plaque.
Si on s'assigne un objectif (respectable) de N habitations principales, plutôt destinées aux enfants des familles implantées, et que le projet, notamment par son zonage UA, crée N habitations secondaires ... on va, en confondant dans le même sac habitat principal et secondaire, nous dire que tout est dans le meilleur des mondes, alors que, à part les vendeurs de terrains, la population locale sera totalement et triplement lésée.
Non seulement, 1/ il ne sera pas répondu à ses besoins, mais en plus 2/ la capacité (en terrains) à répondre à ses besoins aura été grignotée/consommée par de l'habitat secondaire, 3/ ... et les prix auront grimpé !
Sympa le coup de main aux "familles modestes".

(Ceci dit, si, en réalité, l'un des buts non avoués du PLU est de favoriser l'habitat secondaire ou simplement d'utiliser l'habitat secondaire comme levier à la hausse des prix immobiliers ... alors c'est une autre histoire.)

Situation existante, contexte économique

Sur plusieurs secteurs d'Entrepierres, il y a déjà plus de 50% de résidences secondaires. (La répartition des 43% globaux n'est en effet pas équilibrée sur le ban communal.) C'est déjà beaucoup. C'est déjà une situation déséquilibrée pour certains habitants permanents.
On n'a pas le droit d'aggraver encore la situation avec le nouveau PLU.
Ce serait à la fois contraire à la loi montagne, contraire au Grenelle (qu'on nous mentionne à tout bout de champ) et contraire aux intérêts fondamentaux de la commune.
Ce sont les habitants permanents qui font réellement vivre la commune, pas les touristes du 15 juillet au 15 août (si charmant(e)s soient-ils !)
Ce sont les habitants permanents qui font réellement vivre les associations locales qui elles-mêmes contribuent à la vie de la commune.
Pénaliser les habitants permanents, c'est, pour une commune, se tirer dans le pied.
Le PLU doit avant tout être au service des habitants permanents (présents ou à venir). C'est à ces personnes qu'il faut simplifier la vie quotidienne, sécurité de circulation, etc.
Le PLU ne doit pas servir, consciemment ou inconsciemment à transformer des zones d'Entrepierres en village-vacances avec quelques morceaux de vrais habitants deci delà pour le folklore (le cabinet de consultant va aussi fournir les costumes ?).
Le passage en zone UA dans les zones sensibles, c'est en réalité la boite de Pandore et le roundup d'où écloront les résidences secondaires, sans que plus rien ne soit maitrisable.
Les personnes (agées ou autres) qui quitteront le hameau vendront en effet l'intégralité de leur surface au prix constructible. Les seuls européens qui pourront encore s'aligner sur les prix et se contenter d'une surface réduite seront nos voisins allemands pour un usage en secondaire. C'est un scénario classique, maintes fois joué dans le 04 et bel et bien vérifié avec les dernières constructions.
Avec la récession qui a démarré, le phénomène est encore amplifié : les jeunes français sont moins acheteurs immobiliers (ralentissement constaté partout), et leurs ainés sont plus vendeurs (pour aider leurs enfants ou pour pallier à leurs propres retraites), le tout au profit des derniers européens en bonne santé économique.

Les secteurs concernés par un zonage UA deviennent alors de charmants petits hameaux provençaux, construit de partout, avec un arbre par ci par là, des géraniums en pots, sur-occupé du 15/7 au 15/8, et occupé à 10% le restant du temps. Les derniers permanents restants sont comme des concierges. (Et ceux qui auront provoqué cela diront "on n'y peut rien").

Occultation du NO du hameau (non-UA et permanent) par le SE (UA et secondaire)

Une résidence secondaire de 8 mètres de haut (Hauteur max en zone UA), c'est 100% d'ombre pour les habitations au nord en hiver. (Et que la couleur des volets ait été choisie par les Zarchitectes de France ou la reine d'Angleterre, ne changera pas grand chose pour l'heureux spectateur).
Pour chaque haie/jardin qui sera remplacé par un mur, aussi joli soit-il, cela changera considérablement les choses en hiver. (A Vilhosc, quasiment l'intégralité des arrivées d'eaux coté nord ont gelé en 2012).
Là aussi, le zonage UA ne ferait que compliquer la vie des (derniers) habitants permanents. Cela ne nous paraît pas être la vocation d'un PLU moderne.

Classement UA = 100% d'habitat secondaire

Sur le piton de Vilhosc, 100% (oui cent %) des habitations en zone UA sont de l'habitat non-permanent et secondaire. La maison la plus récemment construite en zone UA est de l'habitat secondaire.
... et on persiste à nous dire que en continuant d'y étendre la zone UA ... on va miraculeusement voir arriver une habitation principale !
Et, comme par hasard, sur le piton de Vilhosc, 90% des habitations en zone non-UA sont de l'habitat permanent.
Il y a donc bien (du à la taille des parcelles, à l'accessibilité, etc), une relation limpide, entre classement UA et habitat secondaire.
On ne peut pas nier, scientifiquement, cette relation.
(Et il suffit de se rendre sur place pour comprendre de visu les raisons de cette relation).

Passer des parcelles non-UA en UA, c'est mécaniquement contribuer à transformer l'habitat permanent qui s'y trouve en habitat secondaire.
Ce n'est tout de même pas possible, qu'en 2012, on rédige un PLU qui détruise l'habitat permanent pour le remplacer par de l'habitat secondaire ?

Que les erreurs listées au-dessus aient pu être commises un peu partout dans les années 1980, dont acte. Mais en 2012, on n'a plus le droit d'agir comme cela.
Le destin de carte postale factice que réserve le zonage UA, la colonisation et la baléarisation inéluctable qui en découlerait ne sont pas dans l'intérêt de la commune. Ce n'est pas la vocation d'un PLU moderne de provoquer cela.

Besoins réels

Il arrive bien que des familles emménagent et/ou retapent des maisons de village existantes, mais il n'y a plus de familles avec enfants qui construisent de maison de village dans un hameau isolé pour y habiter avec 150m2 de terrain exploitable. Cela n'existe plus (depuis au moins 20 ans déjà) dans aucune commune des Alpes de Haute-Provence, alors qu'on cesse de nous servir cet alibi insensé pour tenter de faire passer la pilule.

Dans le cas de la butte de Vilhosc, on note d'ailleurs que 80% du zonage UA concerne des maisons d'été, de l'habitat non-permanent ainsi qu'un agglomérat de toutes petites parcelles. (NB: et pour les deux seules habitations permanentes casées en zone UA ... aucune n'est demandeuse d'un classement aussi extrême.)

Qui plus est, le zonage UA concerne exclusivement le flan sud-est du hameau qui, s'il se construit, mettra à l'ombre le restant du hameau (nord-ouest habité lui par des permanents).
(C'est aussi hélas dire le mépris absolu dont fait preuve cette idée de zonage à l'égard de la population locale).

Quel est l'intérêt d'un habitant permanent à voir surgir une habitation de 8m de haut devant sa terrasse ou ses fenêtres ? Une occultation qui sera une gêne permanente pour celui qui habite là 100% du temps, pour le bénéfice, quelques jours/an, d'un résident secondaire (aussi charmant soit-il).
Le zonage UA peut probablement faire l'affaire des propriétaires qui s'en vont et sont vendeurs, mais sinon, le zonage UA n'est en rien une réponse aux besoins des habitants permanents. En application sur le long terme, il est évident qu'il ne peut que contribuer à les faire partir.

Conclusions

Si le PLU veut pousser les habitants permanents à déserter certains lieux en leur compliquant la vie par l'intermédiaire du zonage UA et de l'habitat secondaire, (c'est peut-être le but réel de nos administrations), alors il faudrait avoir le courage de l'afficher honnêtement dans les objectifs initiaux, et pas le noyer dans une épaisse sauce de remplissage, de photos charmantes et de bonnes intentions factices.
Et si ce n'est pas le cas, alors qu'on referme cette boite de Pandore du zonage UA.

Pour mémoire, il y a moins de 100 ans, l'administration ONF n'a pas ménagé ses efforts pour faire déguerpir, avec succès, les habitants des hameaux du Vanson (ils gênaient les projets forestiers). Une stratégie analogue mais plus subtile est peut-être à l'oeuvre aujourd'hui. Refusons d'en être les dupes !

La non-distinction entre habitat principal et secondaire, est un vice fondamental (et assez incroyable) du projet actuel. Partout où cela est possible, le comptage (une estimation) doit être effectué et c'est avec ce comptage que l'adéquation du zonage aux enjeux doit être mesurée.

En pratique, pour certains zonages, cette distinction n'est en fait pas très difficile. Ainsi, les zones actuellement classées UA verraient arriver à 90% ou 100% de l'habitat secondaire.
Donc, si l'habitat secondaire n'est pas l'un des objectifs du PLU (et le PLU devrait de facto plutôt veiller à rééquilibrer l'habitat en faveur du principal), alors il faut purement et simplement supprimer les 2 zones UA prévues.
Elles ne répondent en effet absolument en rien aux souhaits et besoins des populations permanentes locales, et ceci qu'il s'agisse de la population déjà présente ou de la population à venir.

Des suggestions ont déjà été faites ...

Le verger communal de Saint-Geniez : http://www.saint-geniez.fr/spip.php?article59

L'état des finances communales, avec de gros besoins d'un coté mais des recettes (subventions) en diminution constante de l'autre, n'est probablement hélas pas non plus étranger au zonage UA sur le haut de Vilhosc ... puisque la commune y possède du terrain. (Dans ce cas de zonage, la commune est d'ailleurs clairement à la fois juge et partie).
Il est légitime que la commune explore des pistes pour tenter de faire rentrer de l'argent, mais pour autant il n'y a aucune raison que nos soucis budgétaires se résolvent en faisant n'importe quoi (baléarisation) au niveau de l'urbanisme de Vilhosc.

Problématique zonage UA & sécurité de circulation (butte de Vilhosc)

Circulation

Lors de la réunion publique, on a bien noté que, concernant la zone UB prévue vers Charagne, la voirie prévue serait à sens unique "pour des raisons de sécurité". Excellente anticipation ici, bravo !
Pour la butte de Vilhosc (partie supérieure): celle ci est déjà actuellement plus dense que la zone UB de Charagne et le PLU anticipe un passage en zone UA (donc possibilités de construction beaucoup plus importantes) … et pourtant, le hameau de Vilhosc est desservi par une unique route d'accès (limitée à 10 tonnes), en impasse, en lacet et étroite du fait du relief très escarpé. Il est impossible d'envisager ici une voirie à sens unique (du moins dans une enveloppe budgétaire raisonnable). Là aussi, peut-il y avoir à un endroit de la commune des habitants qui bénéficieraient d'améliorations de sécurité (légitimes), et d'autres endroits où les habitants verraient leur sécurité de circulation délibérément dégradée ? Ce serait un 2 poids 2 mesures intolérable.

Si sur un endroit faiblement pentu comme Charagne il est nécessaire de prendre en compte la sécurité … mais alors ce doit être encore plus le cas sur une zone avec un ravin comme à Vilhosc ! Ou alors, c'est à n'y plus rien comprendre ?
Qu'il soit bien clair que nous ne suggérons pas de changement à la situation existante qui est ce qu'elle est. Par contre, nous demandons qu'au moins on n'aggrave pas délibérément la situation, alors qu'on trouve dans le même temps moyen de l'améliorer ailleurs. Il s'agirait d'un traitement discriminatoire tout à fait patent (au sens juridique).

NB: On n'évoque pas du tout ici des questions de sécurité/dangerosité théoriques. En hiver, l'accès (montée/descente) par les 2 lacets est suffisamment difficile et scabreux pour que, régulièrement, les habitants de Vilhosc garent carrément leurs véhicules à Marguery. Il y a déjà eu des accidents (par exemple, camionnette couchée dans un lacet, en été). C'est en été (juillet/août) que se produisent les croisement les plus délicats, puisque c'est à ce moment là qu'arrivent les habitants non-permanents, amis de passage, joyeux touristes, etc, qui n'ont l'habitude ni des lacets, ni de la circulation dans le hameau.
Les personnes peu familières de l'endroit sont invitées à venir se croiser en voiture aux passages délicats pour se faire leur propre opinion.

Stationnement & dispositions incendie

Le PLU RP mentionne page 124 : "éviter les risques dans les zones sensibles et diminuer la vulnérabilité dans les zones déjà urbanisées".

L'unique voie de circulation de la butte de Vilhosc est déjà très étroite et sans aucune marge permettant un élargissement. Elle est également fragile puisque, à 2 reprises déjà, cette route étroite s'est effondrée sur les anciennes caves enterrées en-dessous (au point que le coté EST de cette rue en rocade est interdit au poids lourds (panneau) et très peu employé). Hors été, la rue et le domaine public sont déjà mis à contribution pour le stationnement de véhicules. En été, la population du hameau double, et les véhicules supplémentaires plus les véhicules de passage viennent saturer l'espace devant l'église (qui n'a pourtant pas vocation première à servir de parking), ainsi que le nouveau parking du cimetière (5 ou 6 places maximum).
Le bon sens commande qu'on arrête de saturer un espace qui l'est déjà !
En cas d'incendie (plutôt en été hein !), comment vont se débrouiller les véhicules d'intervention ?
Sans compter que, avec l'extension UA prévue coté sud, c'est de facto mécaniquement une partie de la voie publique dont la disparition serait programmée (les parcelles y sont trop petites). Et si cette voie publique disparait, c'est l'unique possibilité d'un point de retournement sans manoeuvre pour les pompiers qui disparait.
(Il faut savoir que, sur le terrain, si le retournement de leurs véhicules n'est pas assuré, les pompiers refusent (à raison) de s'exposer. "Il fallait y penser avant". Y penser avant ... c'est précisément ce qu'on essaye de faire ici !).

Zonage UA, loi montagne et continuité urbaine

A Mézien, dans le quartier de l'ancienne mairie-école, on refuse la constructibilité au motif de discontinuité urbaine interdite par la loi montagne.
Quels sont les bâtiments concernés, et quelle distance là ?

Au sud du piton de Vilhosc, la distance entre les 2 habitations cadastrées les plus au SUD (avec uniquement un continu végétal entre) est (mesuré sur http://cadastre.gouv.fr) dist(maison Lagier, garage Andrès) = 91 mètres.
Peut-on bâtir (du secondaire) entre les deux ?

Le cas particulier du "piton" de Vilhosc

On tient probablement là l'une des perles du rapport.

Page 170 PLU RP :
"Le hameau de Vilhosc quant à lui possède une forme urbaine ramassée sur un piton rocheux et sa densité est importante au regard du reste de l'urbanisation du territoire." (Jusque là, tout va bien !)
"Pour cette raison, la commune a souhaité son maintien en zone villageoise et son renforcement". ??????????????????

Autrement dit :
1/ on est conscient de la complexité d'accès, puisqu'on parle de "piton rocheux"
1/ on est conscient du caractère escarpé et de la surface limitée disponible puisqu'on parle de "piton rocheux" et "forme urbaine ramassée"
2/ on est conscient que cet endroit a déjà une densité de population maximale
... mais on souhaite encore aggraver la situation (accentuer le déséquilibre) et y augmenter la circulation.

On pourrait croire que la vocation d'un PLU est justement de tenter de résorber ce type de déséquilibre (ou au moins de ne pas l'aggraver), que la vocation d'un PLU est d'améliorer la sécurité et pas la dégrader.
Ben non ! Enfin visiblement pas partout sur la commune.

Magnifique exemple de gestion du territoire et de mépris total de la population sur-place. Il y a vraiment de quoi être fier !

Historique

Pour mémoire, dans le cas particulier du piton de Vilhosc, les habitants se sont par le passé (1998 et 2003) déjà mobilisés (dans leur intégralité) pour dénoncer l'absurdité d'un précédent projet immobilier et le faire annuler. Etant donné cet historique, croire qu'on va réussir en 2012, dans le contexte désormais de la loi montagne + Grenelle, à mettre en place en force les conditions pour bien pire sur quasi l'intégralité du hameau est un projet/pari d'une autre époque, pas vraiment gagné d'avance. Pari qui risquerait de devenir consommateur d'énergies et de deniers communaux, pour rien au final; alors qu'il y a tant de choses réellement utiles à faire sur notre immense commune.

Concrètement, une réunion publique, organisée par les habitants, est prévue pour le secteur de Vilhosc le jeudi 7 juin (horaire et lieu à préciser).

Questions / demandes

Cette section est destinée à recueillir nos questions et demandes générales quant au projet de PLU.

Logements communaux ?

L'un des documents PLU mentionne le fait que "la commune souhaite construire des logements communaux".
1/ L'intention exprimée reflète-t-elle une position majoritaire du conseil municipal ? Y-a-t-il une délibération votée en conseil municipal qui officialiserait cela ? (date) ?
2/ un ou des lieux d'implantation ont ils déjà été envisagé(s) ou retenu(s) ?
3/ des projets de budget en ce sens ont-ils été établis ? Il s'agit là d'une question importante. Certaine zone de la commune a en effet une fâcheuse tendance à se voir assigner, systématiquement, un rôle de variable d'ajustement pour les bonnes intentions communales. Outre une certaine lassitude , ces habitants ont le droit d'être tenus au courant et pas de se voir balancer un projet de ce genre à la toute dernière extrémité des délais légaux.

Habitat secondaire ?

Les documents PLU mentionnent en plusieurs endroits les problèmes engendrés par la part de plus en plus prépondérante de l'habitat secondaire sur la commune.
On aimerait s'y retrouver et que la municipalité adopte une position officielle et publique sur ce sujet important.
Laissons de coté la situation existante, mais considérons son évolution : La municipalité est-t-elle plutôt pour, plutôt contre, ou neutre concernant l'évolution de l'habitat secondaire sur la commune ?

Piton de Vilhosc ?

Le "piton de Vilhosc" est mentionné page 170 du PLU RP et des intentions sont exprimées quant à ce lieu.
On aimerait bien savoir quels sont les rédacteurs de ces lignes ? (reprises de l'ancien POS ?)
On aimerait bien savoir si les intentions exprimées reflètent une position majoritaire du conseil municipal ?

S'il s'agit d'une reprise technique maladroite des propos malheureux de l'ancien POS, mais sans réelle intention de la municipalité, alors il serait peut-être opportun de rerédiger ce paragraphe.

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